20 лет назад Эстонская Республика получила в наследство от СССР огромный жилищный фонд, находившийся на государственном балансе. Государство решило дать возможность жильцам приватизировать свои квартиры за годы трудового стажа (так называемые «желтые карты»).

Часть жилья была возвращена правопреемным собственникам, часть перешла в собственность трудящихся. Многие из них к началу 21-го века превратились в квартирных миллионеров: двух- и трехкомнатные квартиры оценивались от миллиона и выше. До сих пор для многих квартира — это единственная недвижимость, которой им сегодня приходится дорожить.

27 июня 1995 года принят Закон «О квартирных товариществах», связанный с приватизацией жилых помещений, в ходе которой люди получили право приобрести государственную квартиру в собственность.

Квартирное товарищество, созданное для совместного хозяйственного обслуживания дома и представления общих интересов членов КТ, должно обеспечить лучшее содержание жилых домов. По закону жильцы, приватизировавшие квартиры, обязательно должны быть членами КТ.

Законодательная база

Государство больше не обязано заботиться о состоянии домов, и владельцы квартир, ставшие членами товарищества, несут коллективную ответственность за своевременную оплату счетов, за состояние дома и коммуникаций. Соответственно все проблемы, возникающие в ходе эксплуатации дома, ложатся на плечи жильцов дома.

Кроме Закона «О квартирных товариществах», деятельность КТ регулируют Закон «О некоммерческих объединениях», Закон «О вещном праве», Закон «О квартирной собственности», а также законодательные акты о реформе собственности и земельной реформе, постановления правительства и местных самоуправлений.

Но главным документом, регулирующим взаимоотношения квартирных собственников в квартирном товариществе является устав товарищества, который обязаны соблюдать все члены товарищества. Государство не вмешивается во внутренние дела КТ до тех пор, пока товарищество не нарушило права члена товарищества, охраняемые законом. Но если уж случилось нарушение прав – извольте отвечать в суде.

Подводные камни

Как показал опыт, не всё в КТ так гладко, как хотелось бы. Ведь в одном доме проживают люди разного достатка и социального положения. Получается огромная коммунальная квартира, и проблемы возникают почти как в коммуналке. Решать их приходится на собрании, которое не всегда собирает кворум. Приходится находить компромисс между самыми бедными жильцами и более обеспеченными.

Например, чтобы провести реновацию дома, необходимо решить, взять кредит в банке или накопить денег на счете товарищества. Управление таким сложным инженерным сооружением, как многоквартирный дом, тоже достаточно сложное. Поэтому в правлении товарищества должны быть люди, грамотные в различных сферах. Председатель – фактически менеджер, ответственный за правильное расходование средств. Очень часто этим пользуются нечистые на руку люди, поэтому в товариществах не редкость судебные процессы, разборки и склоки.

Особенности функционирования

Кроме того, необходимы бухгалтер, дворник… Эти люди получают вознаграждение из средств жильцов. В доход товарищества, кроме ежемесячных платежей от жильцов дома, могут поступать и средства от сдачи в аренду подвальных и полуподвальных помещений.

За счет кредитных или собственных средств товарищества проводятся различные работы в доме — как текущий ремонт, так и капитальная реновация. Раз в год на общем собрании КТ предоставляется отчет ревизионной комиссии о расходовании средств, проделанной работе и планах на будущее. При необходимости собрание можно созывать и чаще.

Обслуживанием домов занимаются различные частные фирмы, организованные на базе бывших домоуправлений, с которыми КТ заключают договора на конкурсной основе. Также и с фирмами по вывозу мусора, конкуренция между которыми довольно жесткая.

По-хорошему, в правильно организованном товариществе жильцы получают счета раз в месяц, добросовестно их оплачивают, ходят на собрание, высказывают свои пожелания и радуются жизни.

Но не всех устраивает жизнь в старом доме с многочисленными соседями. Те, кто получил в собственность приличную квартиру, добавил в годы квартирного бума кредит, могут теперь наслаждаться жизнью в собственном доме.

Зачастую содержание и обслуживание своего дома площадью 200 м2 обходится дешевле, чем трехкомнатная квартира в панельном доме. В многоквартирном доме существует проблема должников, за которых фактически платят все остальные жильцы. В случае хронической задолженности товарищество вправе потребовать оплаты через суд. Если и это не помогает – предлагают продать квартиру и приобрести меньшую. Выселение – крайняя мера, которая никому не выгодна, так как квартира все равно остается на шее остальных жильцов. Фирмы, поставляющие тепло и электричество (к слову сказать, они монополисты на внутреннем рынке), могут за долги отключить подачу тепла и электричества. И снова страдают жильцы всего дома.

Коллективная ответственность

Люди все еще привыкают к такой форме собственности, как квартирное товарищество. С другой стороны, если бы эта форма была невыгодной или неудобной, то не продержалась бы больше 15 лет. Всем людям необходимо осознать, что дом, в котором они живут, – коллективная ответственность, и какое решение они примут на том или ином собрании, будут ли интересоваться законами и правовыми актами – от этого зависит судьба дома, а значит, и каждой отдельно взятой квартиры.

Марина Отсман.